绿城600亿收入只有11亿净利 永续债和资产减值成利润黑洞

　　原标题：只剩下150亿市值绿城600亿收入却只有11亿净利永续债和资产减值成 利润黑洞

　　绿城终于步入了2000亿门槛——但却只有600亿收入，不足12亿的股东核心净利润。而永续债和连续三年的资产减值拖累了绿城的净利润，也因此在业绩发布会现场被股东发难，公司属于业绩”暴雷“。在去宋卫平后，中交系张亚东带领下，绿城开始由慢周转进入到快周转的状态，着急拿地补土储快速扩张，但绿城的盈利能力未能跟上扩张的速度，而股东似乎已经没耐心了。

　　3月23日，绿城中国披露了2019财报，这也是创始人宋卫平退出管理层后的首份财报。数据显示，2019年绿城中国取得营业收入615.93亿元，同比增长2.1%，累计取得总合同销售面积约1，027万平方米，总合同销售金额约人民币2，018亿元，同比增长29%，销售规模创历史新高。

　　尽管销售规模、营收等核心财务数据均创历史新高，但这一天绿城中国股价盘中跌幅达16.04%，创下年内最大单日跌幅，市值已不足140亿。而整个三月份，绿城中国股价已跌去近35%，与前20名的销售规模似乎不相匹配。

　　在24日的业绩会上，就有投资者问绿城集团管理层：为何绿城的真实业绩总是与投资者的预期不匹配？尽管销售规模、营收、毛利等核心财务数据均创历史新高，但整体600多亿元营业收入，扣除成本、计提资产减值、永续债派息后，只剩下不到12亿元。连续三年的减值计提吞噬大额利润令投资者非常不满，业绩会沟通现场有投资者质疑绿城业绩“暴雷”。

　　对现场股东的发难，绿城中国董事会主席张亚东回应称，“在绿城内部没有“爆雷”的说法，我最痛苦的是，不能回到过去，将锅甩给了宋卫平。去年7月，宋卫平彻底离开绿城董事会，只保留小股东身份。

　　事实上，在张亚东带领的中交系成为绿城大股东后，绿城在重新回到成长轨道，张亚东上马之后，绿城就走起了高周转的路子，但绿城的盈利能力未能跟上扩张的速度。房地产已经过了大规模扩张的时代，而绿城本身似乎并不擅长低成本规模化。

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　　连续三年资产减值——历史遗留，帅锅宋卫平

　　绿城2019年的成绩并不算太差，成功跨过了2000亿的门槛，但相比29%的销售规模增速，绿城中国2019年营业收入的增速仅有2.1%，录得615亿元的收入。

　　不过，绿城真正被投资者诟病的是，属于股东的核心净利润比较难看。数据显示，绿城实现除税前利润人民币99.53亿元，同比分别增长2.1%和25.9%；股东应占核心净利润人民币43.36亿元，同比增长14.2%。

　　但如果扣除计提资产减值，以及永续派息后真正属于股东的核心净利润只剩下不到12亿元。600多亿的收入经营到11亿元归母净利，净利润率不到2个百分点——这还是在融资成本降至5.3%的前提下。

　　绿城已经连续三年进行大额减值计提，这是部分小股东对其感到不满的主要原因。其盈利水平已经低于行业了，管理层为何还要连续拨备三年，拉低公司净利，颇令人不解。绿城因此被质疑故意在 “康复期”内暴雷、藏利，牺牲企业股东这三年的利益，为将来的业绩爆发做准备。

　　对于绿城来说，资产减值亏损拨备是个历史遗留问题的旧账。郑亚东也表示，“我最痛苦的是，不能回到过去，将锅甩给了宋卫平。绿城2019年业绩结算的销售额是2017年2018年的项目，这些项目是2016年土地，算是宋卫平的锅。

　　对此，张亚东解释称，2020年的利润实现主要依靠2017年拿的地，但2017年拿过一些高价地，当时政府也没有出台限价政策，后来限价政策出了，这些项目显然利润不好。比如去年杭州双限政策后（限地价、房价），拿地、卖地多少钱都很清楚，今年一季度绿城在杭州要推5个项目，本来预计微亏，但现在发现变成了巨亏。

　　财报显示，2016年至2018年，绿城减值计提分别为2.14亿元、9.8亿元、17.35亿元，到了2019年，这一金额达到13.11亿元，原因在于天津全运村、沈阳全运村等绿城项目计提亏损。

　　绿城进入快周转时代

　　2012年破产危机开始，绿城开启被拯救之路，九龙仓、融创先后出局，国资背景中交集团最终入主。到了去年7月，宋卫平彻底离开绿城董事会，只保留小股东身份。有过官员背景的张亚东，也辞去中交集团一切职务，以职业经理人、董事长的身份掌舵绿城。他并不是没有努力，加快销售、积极土地储备释放出信心，资本化利息美化财报。

　　对于过去几年的减值拨备， 张亚东称，最近几年是公司的“康复期”，今后三年是“健身器”，再过两到三年将会是公司的“快速起跑器”。而在“康复期”内，绿城经历了管理层频繁变动、外界质疑、宋卫平标签的淡化，同时大股东还想把绿城从宋卫平时期的“慢”，带进高周转的节奏中。为此，绿城开始主动提高负债，并要求项目在4个月内实现开工、9个月开盘、14个月资金回正。2019年，借助中交信用背书的绿城，开始大举借贷，有息负债规模达到955.77亿元，另有212.3亿元永续债。2017年时，绿城永续债余额仅有86.04亿元。此后两年，永续债余额跃升至154.08亿元、212.29亿元。6%左右的永续债利率，对于2019年绿城24.8亿元股东应占利润来说，股东净利润要减去永续债的派息12.87亿，将近一半利润用于给永续债派息。本来就不算一家擅长扩规模、进取的公司，为什么要搞那么多永续债？弹性加债务不行吗？”有投资人颇为不解的抱怨。

　　永续债吞噬利润

　　过去两年里，金融去杠杆、楼市调控、新冠疫情，都对房企现金流产生深远影响，绿城不得不谨慎面对，其保底策略即：发行永续债。中国可能没有哪家房企，像绿城一样曾多次亲身经历，对现金流断裂有着强烈、深刻、恐惧的记忆。2009年，赶上了地产好年代的绿城一度紧追万科，以513亿元的销售额一跃成为国内规模第二大的房企。

　　宋卫平作为商人的“赌性”很快给绿城带来了危机，到2011年年底，绿城的资产负债率已经达到了149%，成为当时国内负债率最高的房企之一，由于过于集中的项目布局以及偏高端的产品定位，2011年，绿城的销售额迅速下滑至353亿元，由此遭遇了2008年调控之后发展史上最为严重的危机，九龙仓、融创的加入暂时解了绿城的燃眉之急。2011年绿城步子迈太大了，消化了好几年。然而后面又太悲观了，绿城彻底放缓脚步。但后宋卫平将24%的股份从融创手里转售到中交集团开始，绿城就进入了“失去的五年”。2015年，房地产行业迎来黄金期，包括碧桂园、融创、新城控股等公司提前高负债拿地，抓住二三线城市红利，实现规模上的弯道超车。其他房企都在拼命拿地，疯狂扩张的时候，2011——2017年几年，绿城的土地数据居然是减少的。对于绿城来说，内部股权、人事动荡不安，外部拿地踟蹰不前，错过五年红利。2019年上半年绿城甚至常常出现无货可卖的情况。宋卫平精心打磨产品下的慢周转，也让绿城陷入了危机境地。在中交入主后，残酷的“去绿城化”开始，也开始提速，加快拿地速度，以及从宋卫平时期的慢周转进入到快周转的状态。

　　绿城到处着急看地，补土储

　　只是从今年年初绿城的拿地动态来看，不紧不慢的绿城怕是早已启动了进取模式。收购项目大幅增长是绿城2019年业绩的一大亮点。数据显示，2019年公司获取收并购项目17个，货值达858亿，收购项目货值同比增长332%；新增项目54个，总建筑面积1236万平方米，预计新增可售金额2057亿。

　　据张亚东介绍，鉴于2020年收并购机会比较多，希望加大收并购力度。但是由于绿城产品定位，产品品质要求高，需要找到合适的收并购目标主体。如今的绿城还在到处急着看地，补土储。不过，随着绿城扩张按下“快进”，负债上升的问题随之而来。从年报来看，2019年绿城总借贷金额达到955.77亿，较2018年为141.19亿；净负债436.83亿，较2018年增长约31.4%；净资产负债率则连续三年上升，2017-2019年的净资产负债率分别为46.4%、55.3%和63.2%。在中交入主后，大股东的业绩压力更是传导到了绿城身上。代建，便成为了刷新业绩数据的法宝。代建是在宋卫平时代就被重视的一项业务，在以前的“宋卫平”时代，绿城中国的产品包含了三个内涵：人文情怀、客户至上和产品主义，这三点正是绿城的灵魂和根本。

　　//刷业绩法宝代建——高周转难保持宋卫平时期的产品名誉//2016年开始，中交集团便开始对绿城代建业务进行大举整合，后最终成立绿城管理服务集团，专门用以发展绿城代建业务。从近几年该板块在绿城整体收入中占比的逐步提高也能看出，代建已经成为绿城业务结构中仅次于房地产销售的重点板块。据悉，绿城管理的主营业务包括商业代建、政府代建和其他服务三种，其中，商业代建的收入占比最重，达到70%以上。

　　但事情总是在变化，这个印刻着创始人宋卫平“精雕细刻慢工出好活”烙印的企业，这个以高品质和配套生活服务闻名的房地产企业。在卖身中交集团、去宋卫平化后，进入了扩规模、高周转的模式。速度上去了，产品质量自然很难保证。2019年中期业绩会上，张亚东曾说，“给我们三年时间，一定会把各项指标调整好，成为行业优等生”。不过，需要注意的是，要成为优等生，看的不止是规模，不止是收入，也要看真正的净利润率。

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责任编辑：李铁民