新湖中宝30.8亿港元入股绿城成第三大股东

       入股绿城正式被打破。

　　4月26日，新湖中宝正式宣布，拟以现金30.685亿港元认购绿城中国3.23亿股H股股份，每股价格为9.5港元，股份将由绿城向联交所批准增发新股。

　　公告称，若交易完成，新湖中宝将占绿城中国总股份数12.95%。目前，绿城中国的主要股东分别是中交集团（持股28.78%）、九龙仓（持股24.9%）、宋卫平及其一致行动人（持股9.98%）。

　　增发交易完成后，中交集团持有股比25.06%，九龙仓集团持有股比21.68%，仍为绿城中国第一和第二大股东，而新湖则将替代宋卫平成为绿城中国的第三大股东。

　　这也是2014年央企中交入股成为大股东后，时隔5年绿城再次迎来新的战略投资者，同时获得30.67亿港元的认购所得款。

　　值得一提的是，去年末至今年，新湖中宝已多次转让旗下项目股权予绿城，涉及交易额超过70亿元。

　　而从卖项目到入股，陷入资金困境的新湖也将自己与绿城的关系更进一步捆绑在一起。

　　绿城方面也对观点地产新媒体称，未来双方将在多领域合作，包括在存量、新增、产业融合，以及非地产领域都会有协同。

　　溢价35%入股交易背后

　　从明面上看，此次入股绿城对新湖而言似乎并非一笔划算的买卖。

　　据了解，9.5港元的认购价较绿城最近一个收盘价7.01港元溢价将近36%，资金本就紧绷的新湖为何会以如此高溢价收购？

　　有业内人士对观点地产新媒体指出，“这是新湖内部的安排，既然本就不是一个市场化的行为，也就不会按照市场化的股价来。”

　　也有观点认为，“9.5港元的价格对现在绿城的股价肯定是个利好，但新湖本身就对绿城有需求，所以这个价格并不能代表绿城股价的真实价值。”

　　事实上，自2018年地产和金融行业持续降杠杆，早年大规模杠杆融资的新湖中宝早已债务压顶。

　　Wind数据显示，2018年和2019年上半年，新湖中宝的净负债率分别为181.33%和183.65%。

　　与此同时，新湖中宝仍在不断发出高息债券，另外股权质押融资，新湖系手上的多个项目也被用来抵押融资。

　　据不完全统计，2019年上半年，新湖中宝共发出两笔合共3.85亿美元的境外债券，利率达到11%，今年3月，该公司完成在境外发行总额2亿美元债券，票面年利率同样高至11%。

　　另据数据显示，截至2019年6月底，新湖中宝短期借款及一年内到期的非流动负债合计为257.96亿，而同期新湖手持货币资金仅有153.12亿元。现金难以覆盖一年内到期贷款，新湖很可能随时面临资金链断的危机。

　　“此时高价入股，换来与绿城深度的绑定，对新湖来说或许也不是坏事。未来不排除会继续出售项目。”上述业内人士指出。

　　新湖中宝2019年半年报披露，期内该公司在全国30余个城市开发项目约50个（不含海涂开发项目），项目总建筑面积约2300万平方米，权益总建筑面积约2200万平方米，且大多位于长三角城市。

　　对土储一向薄弱的绿城而言，新湖中宝大量低成本的土地甚至超过其过去一年的新进账土储。数据显示，2019全年绿城中国新增54个项目，总建筑面积约1236万平方米，付出的土地成本高达691亿元。

　　不久前的业绩会上，张亚东也提出了2025年超过5000亿的规模目标，因此在纳储上绿城也不得不更多依靠非公开市场的渠道。

　　绿城方面数据透露，2020年至今，绿城已先后获取27个项目，新增货值1249亿元，超过去年全年规模的一半。

　　绿城新湖“联姻”

　　与世茂收购同为闽系的泰禾、福晟类似，新湖和绿城均是大本营位于杭州的浙系房企，两家可以说是早有渊源。

　　2011年，新湖物业与绿城物业早在当年8月23日就已签订了《股权转让框架协议》，新湖向绿城物业转让新湖物业40%股权，新湖物业更名为新湖绿城物业。

　　彼时，新湖也正面临资金方面的压力。

　　据新湖中宝2011年三季报披露，期内该公司的净利润为1.79亿元，同比下降29.5%，同时负债总额高达240.31亿元，资产负债率为72.06%。其中，预收账款29.69亿元，剔除预收款后的资产负债率为69%，较当年初上升5个百分点，处于高位。

　　“两家关系一直都比较近，很早以前就一起开发项目了。”有业内人士指出。

　　如今，新湖中宝再度陷入现金流危机，绿城也多次充当“白衣骑士”接手新湖的项目。

　　据观点地产新媒体了解，发布认购绿城股份公告的同时，新湖中宝发布了最新的项目股权转让公告。

　　根据公告，新湖中宝将向绿城转让浙江启智100%的股权及相应权利和权益（绿城支付约11.51亿元，其中股权转让价款为3.98亿元）、及南通新湖50%股权及相应权利和权益（绿城需支付6.72亿元，其中股权转让价款为7154.74万元），交易总价为18.23亿元。

　　据此，新湖和绿城将共同开发位于江苏南通启东的海上明珠城项目。

　　资料显示，海上明珠城项目总占地约1500亩，计容建筑面积约198万平方米，可以说是一个超级大盘项目。而绿城方面也透露，项目适合打造小镇类产品，收购完成后，将和新湖中宝将联合操盘该项目。

　　据此，连同此前出售的项目，绿城共计接盘新湖中宝位于上海、沈阳、江苏启东的6个项目，交易总价77亿元。

　　资料来源：企业公告、观点指数整理

　　另一方面，对张亚东而言，除了看中新湖中宝大量低成本的土地外，新湖在金融服务、金融科技、高科技领域的大量投资同样也可满足其在金融领域的野心。

　　张亚东曾透露，绿城一直想要构建养老及金融板块，因此在2018年末试图收购百年人饿瘦，虽然最终未能成行，但绿城并没有停止在金融领域的探索，包括寻找银行标的等，但都未获得成功。

　　而据不完全统计，2009年以来，新湖中宝就相继收购温州银行、阳光保险、51信用卡、万得信息、信银国际等多家金融机构股权，累计收购所耗资金超过100亿元。

　　可以预见的是，随着新湖成为绿城第三大股东，两者未来必然会有更多交集。

　　解局 从局外到局内，观察和解读行业、企业与市场的真实一面。